Blog o realitním trhu: ceny, hypotéky, výnosy a příležitosti
Každý den jeden článek o českém realitním trhu. Píšeme pro rodiny, které řeší vlastní bydlení, i pro investory, kteří hledají výnos a podhodnocené lokality.
Vycházíme z dat, která sbíráme z realitních portálů a veřejných registrů: nabídkových cen, délky inzerce, slev z původní ceny a struktury nabídky v jednotlivých městech. Kde uvádíme konkrétní čísla, jde o orientační rozsahy k datu vydání článku. Pro konkrétní nemovitost si vždy udělejte vlastní odhad ceny a porovnejte ho s cenami bytů ve vašem městě. Delší evergreen návody najdete v sekci Průvodce.
Výpověď z nájmu: lhůty, důvody a jak ji doručit
Pronajímatel může vypovědět jen ze zákonných důvodů, nájemce i bez důvodu. Přehled výpovědních důvodů, lhůt a chyb, kvůli kterým je výpověď neplatná.
Číst článekPronájem
Předávací protokol k bytu: co do něj patří a proč rozhoduje
Bez protokolu neprokážete stav bytu ani stavy měřidel. Co zapsat, kolik fotek pořídit a jak protokol rozhoduje spor o kauci nebo o vyúčtování.
Hypotéky
Fixace hypotéky: na jak dlouho ji volit a co riskujete
Krátká fixace sází na pokles sazeb, dlouhá kupuje jistotu za vyšší sazbu. Jak se rozhodnout podle horizontu, rezervy a plánu s nemovitostí.
Koupě
Kupní smlouva na nemovitost: co v ní musí být a co si ohlídat
Kupní smlouva musí přesně označit nemovitost, cenu a způsob úhrady. Které dodatky chrání kupujícího, kdy trvat na úschově a co dělat s vadami.
Investice
Jak poznat podhodnocenou nemovitost v inzerátu
Nízká cena za m² sama o sobě nic neznamená. Které signály v inzerátu a v katastru oddělují skutečnou příležitost od bytu s vadou, kterou nikdo nechce.
Pronájem
Pronájem bytu bez realitky: co všechno musíte zvládnout sami
Bez makléře na vás zbyde inzerát, prohlídky, prověření zájemce, smlouva i předání. Časový odhad, náklady a kdy se provize realitce naopak vyplatí.
Daně
Časový test u prodeje nemovitosti: kdy daň neplatíte vůbec
Po deseti letech vlastnictví se zisk z prodeje nedaní, u bydlení stačí dva roky. Jak se lhůta počítá, co ji přerušuje a jak funguje výjimka na pořízení bydlení.
Družstvo a SVJ
Fond oprav: kolik je normální a na co se ptát před koupí
Nízký fond oprav není výhoda, ale odložený problém. Jaká částka za m² je zdravá, jak poznat podfinancovaný dům a které dokumenty si vyžádat.
Hypotéky
Jak banka počítá bonitu a kolik si reálně půjčíte
Banka nepočítá s vaším hrubým příjmem, ale s čistým po odečtu závazků a životního minima. Jak si spočítat vlastní limit dřív, než podáte žádost.
Ceny a trh
Kdy klesnou ceny nemovitostí a co by to muselo způsobit
Ceny bytů drží nedostatek nabídky, ne poptávka. Které tři podmínky by musely nastat současně, aby ceny reálně klesly, a co říkají data o posledních poklesech.
Pronájem
Jak zvýšit nájemné legálně a bez soudu
Bez inflační doložky můžete zvýšit nájemné nejvýš o 20 % za tři roky a jen do obvyklé výše. Jak napsat návrh, jaké lhůty platí a co dělat, když nájemník mlčí.
Koupě
Prohlídka bytu: na co se ptát a co si osahat, než se rozhodnete
Dvacet otázek a kontrolních bodů na prohlídce, od stavu stoupaček přes fond oprav až po orientaci oken. Co si vyfotit a co si nechat doložit písemně.
Analýzy trhu
Skoro pětina nemovitostí na prodej je nabízena výrazně pod cenou okolí
Analýza 107 992 inzerátů: 18,4 % prodávaných nemovitostí je nabízeno aspoň 10 % pod mediánem okolí. Nejvíc v Praze 5 a v Mostě. Kompletní tabulka a metodika.
Prodej
Jak prodat byt bez realitky krok za krokem
Prodej bez realitky ušetří provizi, ale přenese na vás inzerci, prohlídky, smlouvy a úschovu. Kompletní postup, ceník nutných služeb a kdy se to nevyplatí.
Pronájem
Jak vybrat nájemníka a co si o něm smíte legálně ověřit
Insolvenční a exekuční rejstřík si ověřit smíte, kopii občanky do šuplíku ne. Jak vést prohlídku, na co se ptát a které signály znamenají problém.
Hypotéky
LTV, DTI a DSTI: co limity ČNB znamenají pro vaši hypotéku
LTV je poměr úvěru k ceně nemovitosti, DTI k ročnímu příjmu a DSTI k příjmu měsíčnímu. Jak se počítají, jaké jsou limity a co dělat, když do nich nevejdete.
Družstvo a SVJ
Co je SVJ a co všechno rozhoduje o vašem bytě
SVJ je právnická osoba všech vlastníků v domě. Co může odhlasovat proti vaší vůli, jak vzniká, co jsou stanovy a jak zjistíte, v jakém je stavu.
Investice
Cash flow investičního bytu: kdy vás nájem opravdu uživí
Nájem minus splátka není cash flow. Jak započítat vakanci, fond oprav, daň, pojištění a opravy, a proč vyjde reálný měsíční tok často do minusu.
Právo a katastr
Jak číst list vlastnictví: co znamená každý oddíl A až F
List vlastnictví prozradí vlastníka, zástavy, věcná břemena i probíhající řízení. Průvodce oddíly A až F a seznam zápisů, které mají zastavit koupi.
Daně
Daň z prodeje nemovitosti: kdy ji platíte a kolik odvedete
Zisk z prodeje nemovitosti se daní 15 nebo 23 procenty, pokud neprojdete časovým testem ani výjimkou na bydlení. Co lze odečíst a jak se počítá základ daně.
Rekonstrukce a energie
Kolik stojí rekonstrukce bytu: rozpočet podle rozsahu a metru
Kosmetická rekonstrukce vyjde jinak než kompletní přestavba s rozvody. Orientační ceny za m², co rozpočet nejčastěji rozstřelí a kolik nechat jako rezervu.
Pronájem
Kauce u nájmu: kolik smí být, na co jde a kdy ji musíte vrátit
Kauce může být nejvýš trojnásobek měsíčního nájemného. Kdy z ní pronajímatel smí čerpat, do kdy ji vrací a jaký úrok z ní nájemci náleží.
Hypotéky
Úrokové sazby hypoték: co je žene nahoru a kdy čekat pokles
Sazbu hypotéky netvoří repo sazba ČNB, ale cena dlouhých peněz na trhu, marže banky a vaše LTV. Co sledovat, abyste odhadli, kam se sazby pohnou.
Koupě
Rezervační smlouva: co podepisujete a o kolik peněz můžete přijít
Rezervační smlouva vás zavazuje dřív, než máte jistou hypotéku. Které klauzule o rezervačním poplatku jsou nebezpečné a co si nechat doplnit před podpisem.
Investice
Nemovitostní fond, nebo vlastní investiční byt? Srovnání výnosu a rizika
Fond vyplácí 4 až 7 % ročně bez starostí, vlastní byt přidává páku a kontrolu, ale i vakanci a správu. Srovnání vstupu, likvidity, zdanění a reálné práce.
Družstvo a SVJ
Družstevní byt: co vlastně kupujete a co s tím nemůžete dělat
U družstevního bytu nekupujete byt, ale podíl v družstvu a právo nájmu. Co to znamená pro hypotéku, pronájem, prodej a jaká rizika to nese.
Daně
Daň z nemovitých věcí: kdo ji platí, do kdy a kolik to dělá
Daň z nemovitých věcí platí vlastník podle stavu k 1. lednu. Přiznání se podává do 31. ledna, daň je splatná do 31. května. Sazby, koeficienty a příklad výpočtu.
Pronájem
Nájemní smlouva: co v ní musí být a která ujednání jsou neplatná
Nájemní smlouva musí mít předmět nájmu, výši nájemného a úhrad za služby. Které klauzule občanský zákoník zakazuje a co po vás soud stejně nevymůže.
Právo a katastr
Výpis z katastru nemovitostí: jak ho získat online i na úřadě
Výpis z katastru nemovitostí získáte online přes Nahlížení a dálkový přístup, nebo na Czech POINTu. Kdy stačí náhled zdarma a kdy potřebujete ověřený výpis.
Často kladené otázky
O čem je blog Chytrejbyt.cz?
Blog rozebírá český realitní trh z pohledu kupujícího, prodávajícího a investora: vývoj cen bytů a domů, hypotéky a sazby, výnosnost pronájmu, daně, právní rizika a konkrétní příležitosti v jednotlivých regionech. Každý článek vychází z dat, ne z dojmů.
Jak často vycházejí nové články?
Nový článek vychází každý den. Starší texty průběžně aktualizujeme, pokud se změní čísla, sazby nebo legislativa, na kterou odkazují.
Pro koho jsou články určené?
Píšeme pro dvě skupiny čtenářů. Pro rodiny, které řeší vlastní bydlení, koupi prvního bytu, hypotéku nebo stěhování do většího. A pro investory, kteří hledají výnos, cash flow a podhodnocené lokality. U každého článku je uvedeno, na koho míří.
Jsou uvedená čísla závazná?
Ne. Ceny, sazby a výnosy uvádíme jako orientační rozsahy platné k datu vydání článku. Trh se mění, proto si konkrétní nemovitost vždy ověřte aktuálními daty, například přes odhad ceny nemovitosti nebo přehled cen bytů ve vašem městě.
Jaký je rozdíl mezi blogem a průvodci?
Průvodci jsou dlouhé evergreen návody k velkým tématům, například jak koupit byt nebo jak spočítat výnosnost pronájmu. Blog je užší a aktuálnější: jeden článek řeší jednu konkrétní otázku a odkazuje na příslušného průvodce, když se chcete do tématu ponořit hlouběji.
Chcete víc než orientační čísla?
Chytrejbyt.cz hodnotí stav nemovitostí z fotek, počítá výnosnost, hlídá slevy a prověřuje rizika před koupí. 7 dní zdarma, bez karty.
Vyzkoušet zdarma